Table de matières
Les biens qui n’appartiennent pas aux particuliers, appartiennent au domaine de l’Etat, pour aider à l’accomplissement des missions de l’Etat qui est l’intérêt général.
L’article 55 de la loi du 20 juillet 1973 dispose « Le domaine foncier de l’Etat est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage ou à un service public. Ces terres sont inconcessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement désaffectées. Les biens qui font partie du domaine public de l’Etat sont régis par les dispositions particulières aux biens affectés à un usage ou à un service public»[1].
Les cent mètres de rive font partie du domaine public de l’Etat. Le Chef de Division Provinciale des Transports et Voies de Communication délivre à un particulier le certificat d’occupation qui lui permettra de jouir les cent mètres de rive et non en devenir propriétaire.
Les cent mètres de rive s’il dépassé le délai de 3 ans sans pour autant en jouir, le Chef de Division des Transports et Voies de Communications peut ravir le titre d’occupation et le remettre à un autre particulier qui en demande.
L’Etat peut chaque fois qu’il voudra reprendre, révoquer les biens du domaine public, sans indemniser l’occupant, donc les biens du domaine public de l’Etat sont révocables, alors les particuliers n’avaient pas le droit de propriété mais le droit de jouissance sur ces biens[2].Les occupants doivent y exercer leurs activités en respectant les dispositions qui les régissent.
L’eau de cours d’eau et des lacs et les eaux souterraines appartiennent à l’Etat, sous réserve des dispositions légales ou règlementaires qui en déterminent la jouissance et les concessions particulières qui peuvent être accordées par le pouvoir public, la faculté d’en user est commune à tous [3]
Espace magique et sensible d’une rencontre entre la terre et le lac ou la er, la rive est par nature un lieu des conflits multiples. Dans cet espace rare et fragile s’affrontent des prétentions nombreuses et souvent contradictoires, les activités des pêche et de culture lacustre ou marine, la réalisation des ports de commerce, de pêche ou de plaisance, l’édification du projet immobilier et de loisir et de protection des espaces naturels, des sites et des paysages, des écosystèmes[4]
Toute construction doit être compatible avec les normes urbanistiques tout en sachant que les cent mètre de rive fait partie du domaine public de l’Etat et non susceptible d’appropriation privée.
De ce fait, les cent mètres de rive constituent une servitude naturelle et légale excluant toute couverture des titres de propriété mais possible d’une concession administrative
L’article 26 de la loi du 20 juillet 1973 dispose ce qui suit : « l’atterrissement ou relais qui se forme à la rive d’un lac ou d’un cours d’eau navigable ou flottable appartient à l’Etat. Cela qui se forme à la rive d’un cours d’eau non navigable ni flottable appartient à l’Etat aussi ».
Le dernier alinéa de l’article 170 de la loi foncière divise les servitudes du point de vue de leur origine en trois groupes :
Les servitudes naturelles se divisent de la situation naturelle des lieux (article 171 et 172 de la loi foncière). Les servitudes établies par le fait de l’homme (Article 177 à 180) de la loi foncière.
Cette classification a une incidence sur l’établissement et la transmission des concessions et des droits immobiliers. En effet : « A l’exception des servitudes légales (…), nulle charge ne frappe la propriété immobilière si elle n’est inscrite au certificat d’enregistrement à fortiori les servitudes naturelles ».
Pour justifier cette affirmation, ensemble avec KALAMBAY LUMPUNGU, nous partageons les mêmes points de vue quand il critique la division de classement des servitudes d’après leur origine. En effet, les obligations imposées aux propriétaires sous le nom des servitudes naturelles devraient donc être appelées servitudes légales. Et inversement, parmi les servitudes dites légales la plupart ne sont établies par la loi qu’à raison de telle ou telle circonstance de fait. Elles sont donc naturelles, elles aussi[6]
La seule servitude qui soit vraiment imposée par la nature des choses, c’est la servitude de l’écoulement des eaux naturelles. Mêmes cette servitude mérite d’être classée parmi les servitudes légales, car il serait bien difficile d’admettre qu’elle existe comme telle, si le législateur n’avait pas pris le soin de le dire formellement. Il semble préférable de ranger les servitudes en deux catégories : les servitudes légales, qui sont généralement rendues nécessaires ou utiles en raison de la situation de fonds, et des servitudes établies par le fait de l’homme.
Le code ne fait que consacrer l’œuvre de la nature en disposant, l’article 171 alinéa 1 de la loi foncière que « les fonds intérieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui ne découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué ». Il s’agit dans ce texte des eaux lacustres, fluviales qui suivent les dénivellations et vallonnement naturelles du sol et se dirigent vers les points bas. C’est là un phénomène purement naturel c’est pourquoi la servitude par laquelle le concessionnaire ou la propriété du fonds inférieur est assujettis à recevoir les eaux, est dite servitude naturelle d’écoulement des eaux ou encore, plus exactement servitude des eaux naturelles.
Il faut par conséquent distinguer soigneusement des eaux naturelles des eaux artificielles. Sont naturelles celles qui proviennent naturellement d’un fonds et s’écoulent en suivant la pente naturelle du sol, sans que la main de l’homme y contribue[7] que ces eaux soient de source jaillissant d’elle-même, de pluie, d’infiltration. L’article 171 de la loi foncière ne les distingue pas.
Au moment que les eaux suivent le cours provoqué par l’utilisation naturelle du terrain, les fonds inférieurs sont tenus de les recevoir et cela sans indemnité.
Sont des eaux artificielles, celles à la production ou à la réunion des quelles l’homme contribue. Que ces eaux soient de puits antérieurs ou autres sondages, des citernes, d’égouts, etc. peut importe, l’article 171 est applicable. Ces eaux artificielles trouvent leur champ d’application dans le décret du 06 mai 1952 sur les servitudes relatives aux eaux souterraines, sur les eaux des lacs et des cours d’eau.
En effet, « l’alinéa 3 de l’article 1 du décret du 06 mai 1952 dispose : « Lorsque par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir mais ils ont droit à une indemnité en cas de dommage résultat de leur écoulement ».
A l’écoulement des eaux naturelles prévues par l’article 171 de la loi foncière, il faut assimiler les éboulements de terre qui se détachent d’un fonds supérieur suite d’un vice du sol, sans que la main de l’homme ait contribue. Ces éboulements lorsqu’ils sont exclusivement naturels n’engagent en aucune façon la responsabilité du fonds quelque soit le dommage qu’ils causent aux fonds inférieurs[8]
L’article 177 de la loi foncière, dispose : « L’Etat ou le concessionnaire peut établir sur son fonds ou sa concession ou en faveur de son fonds ou de la concession telles servitudes, que bon lui semble pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à fonds ou à une concession et pour un fonds ou une concession pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre, par les règles supplétives ci-après » :
« Les servitudes sont établies ou pour l’usage des bâtiments, ou pour celui du fonds. Elles sont continues ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ». Article 178 de la loi foncière
Les cent mètres de rive font partie de servitude établie par la loi, suivant l’article 173 de la loi foncière qui stipule à son al. 1er que : « Les servitudes établis par la loi, ont pour objet l’utilité publique ou l’utilité particulière ».
« Les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité public ou d’utilité particulière ». Article 173 de la loi foncière.
Les différentes servitudes qui peuvent être établies par la loi sont : les murs mitoyens, la distance à observer et les ouvrages requis, pour centaines constructions… article 175. La cause qui avait poussé l’Etat congolais de classer les cent mètres de rive parmi les biens du domaine foncier public de l’Etat était l’intérêt pour privilégier le besoin général en cas des conflits armés. Les militaires doivent accoster sur le quai de toute l’étendue de la RDC à n’importe quelle heure, quel endroit chaque fois que l’Etat congolais est attaqué.
Aucun des propriétaires riverains ne peut prétendre au droit d’en disposer pas plus celui dans le fonds du quel se trouve l’origine du cours d’eau et des lacs, et des eaux souterraines sont res commune (biens communs à tout le monde) peut en user sous réserve de l’art 18 de la loi foncière, les dispositions légales ou réglementaires qui en déterminent la jouissance et des concessions particulières.
L’autorité administrative congolaise à estimer nécessaire que l’écoulement des eaux pouvait atteindre la largeur de cent mètres de rive. Cette largeur est considérée comme une servitude interdisant à toute personne de se prévaloir de tout titre de propriété.
Voilà de quelle manière les cent mètres de rive constituent un bien du domaine public de l’Etat. La loi congolaise définit le servitude foncière à son article 169 de la loi foncière comme « une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds. »
Le principe de l’inaliénabilité des biens du domaine public ne va pas jusqu’à interdire toute forme d’utilisation privative du bien du domaine public de l’Etat[9]
Il y a une utilisation privative du domaine public de l’Etat lorsqu’une portion de celui-ci est soustraite à l’usage commun au profit d’un particulier déterminé. L’administration peut autoriser des parties à exercer un certain usage privatif sur les biens à conditions que cet usage est compatible avec la distinction domaniale et que le droit conféré au particulier soit de nature précaire.
Les contrats tendant à l’occupation privative du domaine public sont appelés concessions domaniales. Il s’agit des contrats administratifs susceptibles d’être résiliés unilatéralement par l’administration, mais moyennant une indemnité réparant l’intégralité du préjudice causé au concessionnaire[10]
Le domaine dont il est question, présente un intérêt important pour des multiples acteurs exerçant les activités les plus variées, il est alors possible au gestionnaire du domaine d’autoriser des occupations plus au moins privatives des cent mètres de rive c’est-à-dire de permettre une construction, une installation réalisée par un permissionnaire et l’usage exclusif d’une portion du domaine, [11] l’outil juridique du droit commun est l’autorisation d’occupation temporaire, assujettie à redevance et toujours délivrée à titre personnel, précaire et révocable.
Cette utilisation privative du domaine public de l’Etat revêt des formes variées qui sont soumises à des régimes juridiques très différents. D’où les divers modes d’utilisation domaniale. La distinction la plus importante est établie en fonction de deux destinations possibles du domaine public. :
La distinction de l’utilisation privative est commune. Une utilisation commune est celle qui bénéficie à tous les citoyens dans les mêmes conditions. Les cas de circulation des piétons et automobiles sur la voie publique, la navigation sur les cours d’eau, les promenades et baignades sur le rivage du lac, le fleuve,…
Usage commun du domaine public de l’Etat présente les caractéristiques suivantes :
L’utilisation privative intervient lorsqu’un particulier reçoit un titre d’occupation d’une autorité compétente. L’autorisation d’occuper le domaine public de l’Etat doit être accordée au particulier en vue d’exercer l’utilisation privative sur ce dernier[13]
L’Eat congolais propriétaire de son domaine public peut livrer aux particuliers les titres d’occupation sur demande adressée à une autorité compétente. Le particulier doit utiliser les biens du domaine public de l’Etat par autorisation livrée par l’administration qui en est compétente. Les cent mètres de rive géré par le Chef de Division Provinciale du Transport et Voies de Communication qui doit livrer aux particuliers les titres d’occupation qui leur permettront d’y jouir et d’exercer les activités en tenant compte de l’intérêt général à sauvegarder et en respectant les normes urbanistiques.
Au courant de nos recherches quelques études de cas ont retenu notre attention, nous sommes partis voir Monsieur RAFULOBASHENGEZI qui est un particulier jouisseur de cent mètres de rive. Monsieur RAFULO, en date du 21 février 2010 avait adressé sa demande au Chef de Division Provinciale de Transcom. L’objet de sa demande était de solliciter les cent mètres de rive au niveau de la SNCC, qui jadis était dix mètres pour y construire un port.
La source renseigne qu’en date du 14 mai 2010 le titre d’occupation lui avait été accordé lui autorisant la construction d’un port privé[14]
Un autre particulier répondant au nom de Monsieur SAFARI MAYEYE, lui, nous dit qu’il avait adressé sa demande en date du 26 avril 2016. L’objet était d’y exercer a pêche et y vendre les produits lacustres sur la plage du port de la SNCC pour des raisons humanitaires dans le but de lutter contre la malnutrition. Le chef de Division Provinciale de Transcom lui a remis le titre lui autorisant l’occupation ou l’exploitation le 06/08/2010 pour les mêmes buts[15]
Nous avons encore d’autres particuliers jouisseurs de cent mètres de rive au niveau de la ville de Bukavu. Comme par exemple : le port TRAFCA à Labotte qui est un port privé. Le port de Monsieur LUBAMBO Pascal au niveau de la SNCC, le Port de Monsieur LUMUMBA GABY (Brasserie), le port de Monsieur BIZIZI au Beach MUHANZI.
Les normes urbanistiques et la loi foncière définissent et déterminent les activités qui doivent être exercées sur les cent mètres de rive. Les particuliers jouisseurs de cent mètres de rive ne doit pas construire les maisons sur ce domaine public de l’Eat. Car les biens de ce domaine sont hors commerce tant qu’ils ne sont pas désaffectés.
Toute maison qui sera construite sur les cent mètres de rive sera détruite même si l’occupant possède un titre d’occupation qui lui confère le droit de jouir et non le droit de propriété. Le titre d’occupation que le Chef de la Division Provinciale de Transport et Voies de Communication livre au particulier lui confère le droit de jouissance sur les cent mètres de rive.
Malgré les titres d’occupation que possèdent les particuliers jouisseurs des cent mètres de rive, l’Etat congolais peut encore en jouir. L’Etat autorise l’enterrement de tout corps trouvé (s’il a été noyé) sur les cent mètres de rive sans consentement de l’occupant, l’Etat doit autoriser l’enterrement d’un corps trouvé sur les cent mètres de rive sans avis du particulier jouisseur. Même si l’identité du cadavre est connue, l’Etat exige que l’enterrement se fasse sur les cent mètres de rive pour motif d’hygiène car le cadavre sera déjà décomposé et qu’il peut salir l’environnement alors qu’il faut un environnement sain pour le maintien d’un intérêt général.
L’utilisation privative du domaine public présente quatre caractères :
Les utilisations privatives ne sont pas libres, mais soumises à une autorisation préalable. L’autorisation d’utiliser privativement le domaine public, comporte le payement d’une redevance qui présente qui représente la contre partie des avantages spéciaux consenti à l’occupant. La règle d’égalité n’est pas applicable en principe aux usagers privatifs du domaine public car il est matériellement impossible, d’accorder à tout le monde des autorisations d’utilisation privative.
Les utilisations privatives peuvent être parfaitement délivrées aux uns et refusées aux autres pour motif d’intérêt général. Le régime juridique des utilisations privatives fondées sur un acte administratif unilatéral est celles qui résultent d’un contrat.
Les autorisations unilatérales seront appelés « permis de stationnement » ou permission de voirie ». Selon l’usage qu’elles autorisent comporte ou non une emprise matérielle durable sur les biens du domaine[18]. Les contrats tendant à l’occupation privative du domaine public sont appelées « concession domaniales ».( concessions administratives).
Il s’agit des contrats administratifs toujours susceptibles d’être résiliés unilatéralement par l’administration. Le régime de la domanialité publique et de concessions domaniales soulèvent des nombreuses difficultés lorsqu’il faut organiser des espaces publics combinés des espaces privés.
Par ailleurs, la Division Provinciale de Transcom a comme service d’appui, le service de cadastre et la Division d’Exécution Générale des Recettes Administratives et Domaniale. C’est ainsi que le Chef de Division doit via le bureau chargé des transports lacustres :
En dehors de toutes les activités qui peuvent être exercées sur les cent mètres de rive, l’ensemble c’est de préciser qu’une partie non aedeficandi et les activités qui peuvent y être exercées doivent être compatibles avec les normes d’urbanisme.
Depuis son accession à la souveraineté nationale, la RDC par l’entremise de son pouvoir législatif avait énoncé en des termes très généreux, les dispositions portent règlement des questions relatives aux servitudes contenues dans la loi n° 13-021 u 10 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés[19]
C’est ainsi qu’en 1993, l’arrêté interministériel n° 0021 du 29 octobre 1993 portant application de la réglementation sur les servitudes fait signer et rendait plus claires et explicites les notions contenues dans les dispositifs des articles de la loi foncière.
Par ailleurs, par souci de répondre à la nécessité de l’évolution et les impératifs de la protection de l’environnement et de l’écologie, la loi n° 15/026 du 31 décembre 2013 relative à l’eau fut adoptée, rendant de plus en plus spéciale et nécessaire la notion de servitude en ce qui concerne les côtes des cours d’eau, des lacs et des rivières.
Le passage d’un arrêté interministériel portant application de la réglementation sur les servitudes à la loi relative à l’eau a créé une spécificité en ce qui concerne les droits et les obligations des portions dans la gestion des servitudes côtières. Comparativement à la loi ancienne, la loi n° 15/026 s’est basée essentiellement à la question des eaux dont la RDC regorge d’importantes potentialités.
En effet, la problématique de la gestion des servitudes publiques en RDC était plus difficile pour les côtes des cours d’eau, car l’administration publique s’en surcroit moins, alors que l’accès de la population à l’eau potable reste un défi à relever. C’est ainsi qu’il est donc nécessaire d’instaurer des nouvelles politiques de gestion efficientes[20]
La loi n° 13/026 s’et distinguée de celle de 1993 du fait qu’elle a non seulement ajout la distance entre le domaine public et les fonds des privés, la portant à cent mètres alors que j’dis elle était à dix mètres de rive. Mais aussi elle est apparu avec un caractère plus dur quant aux droits et devoirs des partis. Avec un esprit rétroactif, la loi n° 15/026 posera des difficulté liées à sa mise en œuvre. Cette loi court les risques de demeurer désuète avant même son application, ceci au regard des problèmes multiples qu’elle pourra générer. Il est vrai que les lois sont sensées venir de la population par le truchement de ses représentants. Mais cela n’empêche qu’il y est des lois impopulaires, qui ne recourent aucun soutien du peuple.
La loi de 1993 sans être beaucoup explicite par rapport aux différentes servitudes, posait des conditions raisonnables, et considérant sa durée, elle a en à régir la plupart des cas en ce qui concerne l’alignement entre public et privés.
D’autres part, parlant des avantages, la loi n° 15/026 procure en nombre les avantages à la personne publique pour qu’il est de devoir de concerner l’environnement hydrique sain, et pour les communautés environnantes pour lesquelles les avantages à long terme profitent. Elle paraît dès son application effective, être une solution durable aux problèmes de populations quotidiennes dont sont victimes les différents cours d’eaux en RDC.
Enfin, partant de cela (les autres dispositions pertinentes de cette loi) nous pouvons dire qu’elle parait être efficace. Cela pourra se justifier dans l’avenir pour sa mise en application, car rien ne sert d’avoir de bons textes qui ne seront mis en application, dit-on
[1] L’article 55 de la loi n° 73/021/du 20 juillet 1973 portant régime général des biens , régime foncier et immobilier et régime de sûretés.
[2] KANGULUMBA MBAMBI, Précis de droit civil des biens, Bruylan, TI, 6e Ed., 2007, p137
[3] L’article 18 de la loi n° 73/021 de 21 juillet 1973, op.cit
[4] Le grand Dictionnaire Encyclopédique la Rousse, Tome IV, Paris, Librairie, 1983, p1689
[5] A. DELAUBERGE, Op.cit, p270
[6] KALAMBAY LUMPUNGU, op.cit, p53
[7] KALAMBAY LUMPUNGA, op.cit, p53
[8] A. DELAUBADÈRE,, « Droit administratif spécial », 1er éd. Paris, PUE, 1970, p71
[9] J.M. AUBY, P. BON, Droit administratif des biens, Paris, Dalloz, 1993, p.347
[10] J.M AUBJ, Op.Cit, p 349
[11] idem
[12] A LAUBADÈRE, Op.Cit, p74
[13] KALAMBAY LUMPUNGU, op.cit, pp56-57
[14] Interview accordé par Monsieur RAFULO BASHENGEZI, le 18 juillet 2016
[15] Interview accordé par Monsieur SAFARI MAYEYE, le 18 juillet 2016
[16] KALAMBAY LUMPUNGA , op.cit, pp59
[17] Idem
[18] Y.BRARD, Domaine public et privé des personnes publiques, Paris, Dalloz, 1994, p63
[19] Art 196 à 180, 205 et 206, op.cit
[20] Préambule de la loi n° 13/026 du 31 décembre 2015 relative à l’eau.
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