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Chapitre deuxième : IMPOT FOCIER ET OPTIMISATION DES RECETTES

II.1. IMPOT FONCIER

Généralement l’impôt foncier est encore considéré comme « impôt sur la superficie des propriétés foncières bâties et non bâties ».

La base juridique de l’impôt foncier est définie par l’ordonnance loi n°69 – 006 du 10 février 1969 créant l’impôt foncier telle que modifiée par les textes subséquents. Cet impôt foncier frappe les contribuables contrairement aux impôts sur le revenu qui frappent ce qu’il gagne. Sa caractéristique est que l’impôt foncier est un impôt direct sur le capital réel constaté et local.

II.1.1 Impôt sur la superficie des propriétés foncières bâties

  1. La détermination de la matière imposable est due par :
  • Le titulaire d’un droit de propriété de possession, d’emphytéose, de superficie, de concession ou d’usufruit des biens imposables et de cession ;
  • Les personnes occupantes, en vertu d’un bail, des biens immeubles faisant partie soit du domaine privé de l’Etat, des provinces, des villes et des communes, soit du patrimoine des circonscriptions.[1]
  • Par les propriétaires, même si par la convention de bail, le locateur s’engage à le payer et si la circonstance a été portée à la connaissance e l’administration fiscale.

En cas de mutation d’une propriété par suite de vente ou de toute autre cause, le nouveau propriétaire est tenue d’en faire la déclaration à l’administration des impôts et s’engage au paiement de tous les impôts fonciers restant dû relatif à l’immeuble, solidairement avec l’ancien propriétaire.

Partant de la base imposable, l’impôt foncier est généralement assis sur :

  • La superficie des propriétés foncières bâties (immeuble) ;
  • La superficie des propriétés foncières non bâties (terrain).

En pratique, la base d’imposition est constituée soit par la superficie occupée par l’immeuble, soit par la superficie du terrain.

Les dispositions légales actuelles prévoient l’imposition de l’impôt foncier d’après la nature des propriétés et des rangs des localités dans lesquelles sont situés les biens imposables.

Le fait générateur de l’impôt foncier est l’existence de l’immeuble (maison) ou du terrain au 1ier janvier de l’année de l’imposition. L’administration des impôts ne connait que le propriétaire comme redevable de l’impôt foncier et non le locateur.

En cas de démembrement de la propriété, c’est la personne qui a la jouissance du bien qui est assujettis à l’impôt foncier des propriétés bâties.

Les immeubles nouvellement construits ou modifiés sont imposables d’après leur nouvelle superficie à dater du premier janvier qui suit leur occupation ou leur transformation. Le propriétaire est tenu de déclarer aux vérificateurs des impôts l’occupation ou la transformation des immeubles nouvellement construits, reconstruits ou modifiés dans un délai d’un mois prenant cours à partir de la date de l’occupation ou de la transformation.

  1. Déclaration

En situation de mutation, c’est dans le cas de vente, donation, partage, apport en société, etc. la déclaration doit être souscrite dans le mois prenant cours à partir de la date de cette mutation à l’entité fiscale dont dépend l’immeuble (Art. 11). A défaut de remplir cette formalité, il y a naissance d’une obligation fiscale solidaire à l’acheteur et le vendeur en matière de paiement. En situation de déclaration, en cas de modification physique de l’immeuble pour plus de 20% de superficie, la déclaration doit être souscrite dans un mois à partir de la date de transformation (Art. 24).

Quant à la déclaration de l’immeuble en cas d’inoccupation pour une durée de 6 mois consécutifs c’est-à-dire que l’immeuble est resté totalement inoccupé et totalement improductif de revenu pendant au moins 180 jours consécutifs au cours d’une année, l’administration fiscale prouve la déclaration et il est accordé au propriétaire un dégrèvement de l’impôt sur les propriétés foncières bâties.

  1. Le taux de l’impôt foncier par classement

En cette matière, le taux est forfaitaire et fonction de la nature des propriétés et de la localité dans laquelle est située le bien imposable c’est-à-dire que le montant de l’immeuble varie suivant la nature de l’immeuble et rang de localité où se trouve situé la matière imposable. Le classement est déterminé par l’arrêté départemental n°049 du 28 Octobre 1987 et modifié par l’arrêté ministériel n°019 du 28 Octobre.

II.1.2. Impôt sur la superficie des propriétés foncières non bâties ou terrains non bâtis

        Conformément à la loi foncière du 20 Juillet 1973 à son article 53, le doit fiscal zaïrois stipule que le sol est la propriété exclusive inaliénable et imprescriptible de l’Etat. Ainsi, le patrimoine foncier de l’Etat comprend le domaine privé.

Le domaine public est constitué de toutes les terres qui sont affectées à l’usage ou au service public. Elles sont incessibles tant qu’elles ne sont pas régulièrement désaffectées.

Toutes les autres terres constituent le domaine privé de l’Etat. Elles peuvent faire l’objet d’une concession perpétuelle, d’une concession ordinaire ou d’une servitude foncière.

Les terres qui font parties du domaine privé de l’Etat sont soit urbaines ou soit rurales.

Signalons à ce sujet que la plus part de ces règles auxquelles nous avons faites allusion au sujet ou l’impôt sur les propriétés bâties sont valables pour l’impôt sur les concessions foncières.

II.1.3. Des exonérations et exemptions

  1. Exonération

On parle de l’exonération lorsque le « contribuable est en dégrèvement pour un temps ou une période déterminée.[2]

Les exonérations sont généralement accordées en vertu des dispositions du code d’investissement ou par des conventions spéciales ; mais l’exonération ne dispense pas le bénéficiaire des obligations relatives à la déclaration.

Institué par l’ordonnance-loi n°87-075 au 04 Octobre 1987, l’exonération de l’impôt foncier est consenti aux immeubles ou partie d’immeuble dont :

  • Le propriétaire accepte de les affecter exclusivement à l’agriculture ou à l’élevage, y compris les bâtiments ou parties des bâtiments qui servent à la préparation des produits agricoles ou d’élevage, à condition que ceux-ci proviennent de l’exploitation du contribuable dans une proportion au moins égale à 80% de l’ensemble des produits traités.
  • Le propriétaire accepte de les affecter sans poursuivre un but lucratif soit à l’activité sociale des sociétés mutualistes et des professionnelles qui ont obtenu la personnalité civile, à l’exception de locaux servant au logement, à un débit de boissons ou à un commerce quelconque.
  1. Exemption

          On parle de l’exemption lorsque le contribuable est dispensé pour toute la vie.[3]

         En matière d’impôt, lorsqu’un contribuable est exempté du paiement, il ne doit pas non plus souscrire sa déclaration contrairement à celui qui est exonéré. Qui par contre, est tenu de souscrire sa déclaration au risque de la taxe d’office pour manquement aux lois et règlements, qui régissent les impôts en RDC.

         Dans le cadre du présent travail, il convient de spécifier que les exemptions au Sud-Kivu ; peuvent être énumérées de la manière suivante :

Les propriétés appartenant :

  • A l’Etat et aux Etablissements publics de droit congolais n’ayant d’autres ressources que celle provenant de subventions budgétaires.
  • Aux institutions religieuses, scientifiques ou philanthropiques et satisfaisantes aux conditions requises par le décret-loi du 18 Septembre 1965 ;
  • Aux associations privées ayant pour but de s’occuper d’œuvres religieuses, sociales et qui ont reçu la personnalité civile par l’application de l’article 2 du décret-loi du 28 Décembre 1988 et visé à l’article 5 du décret-loi du 18 septembre 1965.
  • Aux personnes physiques dont les revenus nets imposables annuels sont égaux ou inférieurs au plafond de la huitième tranche visé à l’article 84 de l’ordonnance-loi n°69/009 du 10 Février 1965 relative aux impôts cédulaires sur le revenu telle que modifié par le décret-loi n°015/2002 du 30 mars 2002 où toute somme proportionnellement équivalente pour les périodes inférieures à 1 an à condition de faire la preuve du paiement de l’impôt professionnel sur les rémunérations ou de l’impôt professionnel minimum.

En plus des exemptions ci-haut citées, elles sont aussi exemptées de l’IF pour l’immeuble, l’un des immeubles affecté à l’habitation principale.

II.2. OPTIMISATION DES RECETTES

         Le choix d’optimisation des recettes d’un impôt au sens d’efficacité économique se pose à la fois en terme dynamique (chois d’une base d’imposition, choix d’un taux) et en terme statique (stratégie de reforme fiscale).

Dans ce point, nous allons montrer les mécanismes d’optimisation des recettes foncières mais aussi montrer l’évolution des recettes tout au long des années de notre étude. Puis les mécanismes de maximisation de l’impôt foncier.

II.2.1 LES MECANISMES D’OPTIMISATION DES RECETTES FONCIERES

         Avant de faire le recouvrement, la DPMER envoie chaque année des déclarations de l’impôt foncier à toute personne physique ou morale qui est tenue de le souscrire.

La déclaration énonce tous les éléments imposables ou exemptés. L’imposition se fait suivant la superficie bâtie en m² pour les villas et suivant la nature des biens qui peuvent être un appartement, un terrain ou autre immeuble. Quant à ce qui est de l’exemption, il faut être âgé de plus de 55 ans et habiter seul la maison.[4]

         Les déclarations sont distribuées gratuitement aux contribuables qui sont appelés à déclarer librement les biens dont ils sont propriétaire.

Une fois tous les éléments complétés, les déclarations qui on pu étudier opposent leur signatures pour véracité et pour les  déclarants illettrés, ils apposent l’emprunte digitale de pousse droit à l’endroit de la déclaration réservé pour signature.

         La déclaration remplie, signée et datée est remise dans les mains du contribuable par le certificateur des impôts, mais aussi ce dernier lui remet une note de perception sur base de laquelle le concerné devra s’acquitter de son obligation. Le paiement s’effectue soit à la BCC, soit à la CADECO et ce pour le compte de l’EAD et dont le gouvernorat de province rétrocédera par voie bancaire le 10% des recettes réalisées à la DPMR ; comme indique ci-dessus.

  1. Détermination du taux d’imposition[5]

         Pour les villas, l’impôt foncier sur la superficie est calculé aux taux ci-après par même de superficie.

  • Dans les localités de premier rang, on paye 1,50 FF m². Au Sud-Kivu/Bukavu, les superficies du 1ier rang sont celles se trouvant dans la commune d’Ibanda.
  • Dans les localités de 2ième rang, on taxe 1 FF par m². Ces localités n’existent pas au Sud-Kivu, elles existent généralement à Kinshasa.
  • Dans les localités de 3ième rang, par contre, on paye 0,5 FF/m². Le troisième rang chez nous c’est la commune de Kadutu et celle de Bagira.
  • Dans les localités de 4ième rang, on taxe 0,3 FF/m². Ces localités n’existent pas non plus à Bukavu.

Pour l’impôt forfaitaire annuel, les taux sont fixés comme suit :

Pour les propriétés bâties :

         En ce qui concerne les localités de 1ier rang, (Ibanda) 75 FF/étage pour les immeubles appartenant aux personnes morales, 37,50 FF/étage pour les immeubles appartenant aux personnes physiques et situé à Kinshasa ; 30 FF/étage pour les immeubles appartenant aux personnes physiques et situé à l’intérieur du pays ; 75,00 FF pour les appartements ; 11,00 FF pour les autres immeubles.

         En ce qui concerne les localités du 3ième rang, (Kadutu et Bagira) 30,00 FF/étage pour les immeubles appartenant aux personnes morales ; 11,00 FF/étage pour les immeubles appartenant aux personnes physiques situé à l’intérieur du pays, 18 FF pour les appartements ; 7,50 FF pour les autres immeubles.

Pour les propriétés non bâties :

         On paye 30,00 FF pour les terrains situés dans les localités du 1ier rang ; 20,00 FF pour les terrains situés dans les localités du 3ième rang et situé à l’intérieur du pays.

Les recouvrements ne doivent pas se faire à l’insu de contribuable. C’est pour quoi il est envoyé à chaque contribuable un avertissement ou extrait de rôle indiquant la base et le montant de cotisation.[6]

L’impôt doit être payé intégralement au plus tard le dernier jour du mois qui suit l’envoie de l’avertissement extrait de rôle.

L’IF est exigé immédiatement en cas de mutation de l’immeuble auquel il se rapporte mais aussi dès qu’il est établi d’office que ce soit pour une ou plusieurs années.

Le recouvrement est considéré comme toutes les opérations conduisant à la perception par le receveur des impôts des sommes dues aux trésors par le redevable au titre d’IF ou autres droits et taxes. (Il sied de distinguer le recouvrement forcé aux actions au recouvrement.)

  1. Le recouvrement de l’impôt foncier[7]

        Celui-ci distingue le recouvrement par la voie de déclaration ou auto liquidative, le recouvrement par la voie d’avis de mise en recouvrement et le recouvrement par la voie d’avertissement par extrait de rôle. Mais pour ce sui est de l’impôt foncier, le 1ier et le dernier mode sont d’application à nos jours.

  1. Le recouvrement par voie de déclaration ou auto liquidative

        Il consiste au paiement de l’impôt au moment du dépôt de la déclaration. Il s’applique indistinctement en matière d’impôt direct et indirect du par les entreprises relevant de la direction des entreprises et de centre des impôts déjà opérationnel aussi bien à Kinshasa qu’en province.

  1. Le recouvrement par voie d’avis de mise en recouvrement

       Il Concerne les impôts supplémentaires et autres droits établis par l’administration des impôts. Il attendre par l’impôt foncier qui n’a pas été payé dans les délais légaux ainsi que ceux établis lors du contrôle fiscal.

  • Le recouvrement par voie de contrôle

        Il est le mode de recouvrement appliqué transitoirement dans le service des impôts qui ne sont pas encore doté de structure administrative et informatique permettant l’application des nouvelles procédures consacrées par la loi n°004/2003 du 12 mars 2003 portant reforme de procédure fiscale. Toute en sachant que le rôle est l’acte administratif qui fixe la somme à payer par chaque contribuable soumise à l’impôt et comportant pour chacun d’eux la base de l’impôt, le montant à payer et la base d’exigibilité ou l’échéance de l’impôt.

  1. La procédure de recouvrement forcé

      Celle-ci est utilisée lorsque le contribuable n’a pas acquitté sa dette dans les délais légaux. L’administration des impôts déclenche alors des poursuites précédées des quelques actions comme la mise en demeure, contraint et commandement, avis à tiers détenteurs, saisie mobilière et immobilière ainsi que les ventes.

Des contestations quant à la validité et la forme des actes de poursuite sont à la compétence de tribunaux en cas de contestation à ce sujet, l’opposition suspend l’exécution de la saisie jusqu’à la décision judiciaire.

Dans le cadre du présent travail, il nous faut noter qu’à Bukavu la DPMER est chargée de percevoir les impôts décentralisés. Pour cela, nous présentons dans cette partie l’évolution des recettes foncières dans la ville de Bukavu pour la période de notre étude.

Tableau n°3 : Evolution des recettes foncières dans la ville de Bukavu

Années

Recettes annuelles en CDF

Pourcentage %

2008

2009

2010

2011

2012

2 264 520

2 318 601

13 245 661

14 200 000

15 348 000

4,77%

4,89%

27,95%

29,97%

32,39%

Totaux

47 376 782

100%

                     Source : Nos analyses sur base des données recueillies.

De ce tableau, nous remarquons que c’est à 2010 que la DPMER avait commencé à réaliser beaucoup de recettes foncières que pour les années précédentes 2008 et 2009. Cela est dû à la vulgarisation qu’avait organisée la DPMR Sud-Kivu au cours de cette année.

Figure n°4 : Evolution graphique des recettes foncières dans la ville de Bukavu.

2000

4000

6000

10 000

12 000

16 000

14  000

0

année

2008

2009

2010

2011

2012

Courbe de l’offre

                                                                               Source : Nos traitements.

Ce graphique montre l’évolution des recettes issues de l’impôt foncier par année. Nous constatons que le pic se trouve en 2012, c’est l’année durant laquelle la DPMR a enregistré des fortes perceptions des recettes de l’IF dans la ville de Bukavu. En outre, nous avons remarqué que les recettes ne font que évoluer et cela de façon croissante après la vulgarisation de 2010.

Départ nos analyses, les recettes provenant de l’impôt foncier ne sont pas constantes, il y a des variations chaque année de notre étude suite aux efforts conjugués par les agents de la DPMR a mis en place après la vulgarisation.

Les variations peuvent être présentées comme suit :

Tableau n°3 : Variation des recettes de l’IF

                    Année

Variation

2008

2009

2010

2011

2012

Vo = R1 - Ro

  _

54 081

10928064

953 335

1 348 473

Vr =  x100

   _

2,33

82,49

6,71

9,49

 Source : Nos calculs.

Par la variation absolue on entend la différence dans le temps des variables ; pour notre cas, la variation absolue (Vo) des recettes  R1 – Ro

Avec : R1 = Recettes de révérence ;  Ro Recettes de base

De même la variation relative   x100 correspond au pourcentage de la variation absolue par rapport à la recette de base.

Graphiquement ces variations se présentent comme suit :

Graphique n°5 : Variation des recettes de l’IF

                                                 Source : Nos traitements des données.

L’analyse du graphique ci-haut permet de constater que l’IF a varié plus en 2010 avec une Vr de 82 que les autres années sous-étude qui s’explique par la vulgarisation que la DPMR avait faite.

Au cours de ces 5 années, l’impôt foncier avait comme une évolution en recettes que nous présentons dans le tableau ci-dessous :

Tableau n°4 : Recettes mensuelles de l’IF de 2008 – 2012

Mois

2008

2009

2010

2011

2012

Janvier

Février

Mars

Avril

Mai

Juin

Juillet

Août

Septembre

Octobre

Novembre

Décembre

176 690

179 420

253 665

194 620

210 025

184 675

106 493

116 432

176 452

172 619

183 755

190 125

188 690

185 270

264 776

173 752

195 010

155 111

108 596

120 740

189 874

181 025

190 796

2 318 601

751 298

867 986

1 477 112

998 440

1 874 441

899 874

1 074 798

1 512 932

901 757

854 897

973 611

1 058 515

1 182 000

1 208 227

1 701 300

1 133 408

1 320 756

1 100 890

1 100 784

1 100 500

1 100 785

956 800

1 097 247

1 195 296

1 268 626

1 294 561

1 342 215

1 121 260

1 361 615

1 259 427

1 221 500

1 648 785

1 525 648

1 096 837

1 162 749

1 245 250

TOTAL

2 264 520

2 318 601

13 245 661

14 200 000

15 548 473

Source : DPMR/Sud-Kivu.

Graphique n°6 : Recettes  mensuelles IF

Sur ce graphique, nous retrouvons trois histogrammes ; la chaine du bas c’est la chaine de 2008. Cette chaine ne présente pas d’oscillation remarquable, elle suit une ligne horizontale depuis le début de l’année, elle monte un peu à partir du mois de mars et redescend en avril et touche son point le plus bas au mois de juillet. On peut remarquer les oscillations ne dépassent pas 400 000, c’est-à-dire que les perceptions mensuelles de l’impôt foncier pendant cette année n’ont pas excédés ce montant.

Quant à la chaine de 2009, la perception de l’impôt foncier a augmenté pour tous les mois sauf le mois de mai et juin qui sont inférieur au mois de l’année 2008.

      Enfin, quant à la chaine 2010, on peut voir que depuis le débit, cette chaine est plus élevée que celle de 2009, son évolution est croissante jusqu’au troisième mois et atteint le sommet au mois de mai. L’élévation de cette chaine traduit les améliorations observées dans la perception de cet impôt par rapport à l’an 2008 et 2009, au lendemain de la création de l’institution provinciale de mobilisation et encadrement des recettes (DPMER).

Pour la chaine de 2011, elle est encore élevée que celle de 2010 durant tous les mois sauf le mois de juillet et octobre. Elle est largement élevée que celle de 2009. En analysant généralement les perceptions, elles augmentent mensuellement et le pic pour toutes les chaines se trouve entre les mois de mai et mars.

Pour la chaine de 2012, elle est enfin élevée plus que les autres chaines sauf la chaine de mois de mai, avril et mars où il diminue. Cette situation se justifie par le fait que l’année fiscale prend fin le 31 mars. Tous les contribuables se précipitent pour s’acquitter enfin de ne pas être frappés par de pénalité ; et ceux qui tardent à s’acquitter, le font les deux prochains mois pour na pas encaisser trop de pénalités. Le niveau le plus bas de toutes les chaines se trouve généralement entre le mois de septembre, novembre et décembre.

[1] Code des impôts, art. 8, p.12

[2] Grand LAROUSSE UNIVERSEL, Tome 6, 1987, p.4060

[3] Grand LAROUSSE UNIVERSEL tome 6,1981 , p. 4062

[4] RUGAMIKA SALIMA Alice, Op cit., inédit, p 19

[5] XAVIER GREFFE, JACQUE MAIRESSE, Encyclopédie économique, Tomme 2,P .1843

[6] Code des impôts, matières de recouvrement, Art. 61

[7] MWENELWATA BUTINDI, Techniques fiscales, Cours, inédit.

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